¿Qué son los “derechos aéreos” y por qué son importantes para Central?
¿Qué son los "derechos aéreos" y por qué son importantes para el emblemático edificio de la Biblioteca Central de Los Ángeles? En resumen, sin los fondos que la Ciudad recibió por la venta de los derechos de desarrollo sobre la Biblioteca Central, podríamos no tener el edificio de la Biblioteca que tenemos hoy.
Esta es la historia: Cuando la Biblioteca Central abrió sus puertas en 1926, se ubicaba en un edificio de 260,000 pies cuadrados llamado Edificio Goodhue, en honor a su arquitecto, Bertram Goodhue. En aquel entonces, el edificio era vanguardista, pero Los Ángeles y su colección seguían creciendo. Para la década de 1960, el Edificio Goodhue ya no era lo suficientemente grande. Además, carecía de servicios modernos como aire acondicionado, rociadores contra incendios, cableado y plomería modernos, y estacionamiento. Este problema se "solucionó" en 1969, cuando el Jardín de Flower Street se convirtió en un estacionamiento.
La Ciudad y la Biblioteca comenzaron a buscar soluciones a los problemas del Edificio Goodhue. La búsqueda duró décadas. Algunos querían que se demoliera el Edificio Goodhue y que se construyera una biblioteca más grande y moderna en el mismo sitio. Otros querían que la Ciudad vendiera el edificio y su terreno de aproximadamente 2 hectáreas y utilizara los fondos para construir una nueva Biblioteca Central en otro lugar. Se propusieron varias ubicaciones suburbanas.
Un tercer grupo, compuesto por arquitectos y conservacionistas, quería que el Edificio Goodhue se conservara, renovara y ampliara, citando su mérito arquitectónico. Su motivación, en parte, fue la demolición en la década de 1960 de obras maestras del Art Déco, como el Edificio Richfield Oil, que antiguamente se encontraba frente a la Biblioteca. Estaban decididos a evitar más pérdidas similares. La lucha por salvar el Edificio Goodhue dio origen a Los Angeles Conservancy.
En 1983, después de años de debates, argumentos y propuestas contrapuestas, la ciudad decidió emprender un proyecto de tres partes: renovar y restaurar el edificio original Goodhue, construir una ampliación (el ala Tom Bradley) que duplicaría el tamaño de la biblioteca y convertir el estacionamiento del lado de Flower Street en un jardín nuevamente; uno inspirado en el jardín original de Goodhue.
La financiación era un tema clave. Diversas fuentes gubernamentales contaban con fondos para la preservación y renovación de estructuras históricas; sin embargo, estos fondos eran limitados, al igual que los recursos municipales y estatales, debido a la recesión económica nacional y a la aprobación de la Proposición 13 en 1978, que afectó negativamente al estado y a la ciudad. Se necesitaba mucho más dinero.
Entra Robert Maguire, cuya firma, Maguire Thomas Partners, era muy activa en el centro de Los Ángeles. Durante años, Maguire Partners quiso construir un rascacielos de 73 pisos frente a la Biblioteca en la Quinta Calle, pero no consiguió los permisos municipales necesarios. El plan incumplía los límites municipales sobre el tamaño de los edificios. Estos límites se calcularon comparando la superficie construida propuesta en metros cuadrados con el tamaño del terreno ("Relación de Superficie Construida"). El terreno de Maguire no era lo suficientemente grande como para justificar 73 pisos. Para solucionar este problema, McGuire Partners recurrió a la Biblioteca y a sus derechos de uso aéreo.
¿Qué son los derechos aéreos? Los propietarios suelen ser titulares de los derechos de desarrollo del espacio sobre su propiedad; estos son los derechos aéreos, y pueden transferirse. En una transacción de derechos aéreos, un propietario vende los derechos de desarrollo a un comprador que desea construir algo más grande de lo que normalmente se permitiría. Las ciudades suelen utilizar este tipo de transacción para recaudar fondos para la renovación y preservación de edificios históricos.
El terreno de la Biblioteca es considerable, con importantes derechos de uso aéreo. Si se hubiera demolido el Edificio Goodhue y se hubiera construido uno nuevo, este podría haber sido mucho más grande que el Edificio Goodhue y la ampliación del Ala Bradley, pero la Ciudad y el arquitecto querían conservar el perfil de cuatro plantas del edificio original. Por lo tanto, la Ciudad acordó vender a Maguire parte de los derechos de uso aéreo para su terreno.
Tras un largo período de negociación con el Ayuntamiento, Maguire Thomas Partners pagó 48,9 millones de dólares por parte de los derechos de desarrollo del terreno de la Biblioteca y una parte de la propiedad: el jardín de Flower Street. (El Ayuntamiento conservó el derecho de uso del jardín). También aceptó otras condiciones que aumentaron el valor del acuerdo para el Ayuntamiento, como la obligación de mantener el jardín en el futuro. Otra empresa, Lincoln Property, también adquirió parte de los derechos de aire del terreno de la Biblioteca, pagando al Ayuntamiento 7,1 millones de dólares. Todo ese dinero representó una parte importante del presupuesto para la ampliación de la Biblioteca, que ascendió a más de 200 millones de dólares.
Lincoln Property transfirió los derechos recién adquiridos sobre su propiedad ubicada en 550 S. Hope y construyó lo que hoy es el KPMG Center. Maguire Thomas Partners construyó la Torre del Banco de EE. UU. de 73 pisos. El edificio costó 350 millones de dólares y a menudo se le conoce como la Torre de la Biblioteca. Durante años, se describió como "el edificio más alto entre Chicago y Hong Kong". Posteriormente, se convirtió en "el edificio más alto al oeste del río Misisipi". Continuó siendo "el edificio más alto de California" hasta 2017, cuando fue superado por el nuevo Wilshire Grand, ubicado en la calle 7 y Figueroa.
Con el dinero que la Ciudad recibió de Maguire and Lincoln Property, y fondos de otras fuentes, como bonos municipales, fundaciones y otras entidades privadas, se renovó, modernizó y restauró el Edificio Goodhue, y se añadió el Ala Bradley. La Biblioteca renovada reabrió sus puertas en 1993. La estructura conjunta, compuesta por el histórico Edificio Goodhue y el Ala Bradley, se denomina ahora Biblioteca Central Richard J. Riordan.
Únase a nosotros para una visita guiada por la Biblioteca Central.
Por Sharon Lybeck Hartmann, docente de LAPL, revisado por Dave McMenamin, docente de LAPL
